党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。有关专家认为，各地因城施策，降低贷款利率或者取消利率下限，重点解决居民的首套房居住问题，这与我国坚持“房住不炒”的政策一脉相承，更好地降低了居民的融资成本，进一步拉动房地产市场回暖。
近一周内，又有多个城市下调了首套房贷利率。近日，随着大连市、泸州市、温州市等地的部分银行陆续降息，安庆市取消首套房贷款利率下限，已有15城首套房贷款利率进入了“3时代”。
房子牵动着很多老百姓的心，很多人都很关注，多城降低首套房贷款利率释放了怎样的信号？这与房地产市场未来走向有什么关系？接下来，首套房贷款利率走势如何？下一步楼市如何企稳回暖？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这些城市通过灵活调整首套房贷款利率，降低居民的购房成本，提振市场需求，一定程度上有利于稳房价、稳地价和稳预期。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任、商学院教授况伟大表示，各地因城施策，降低贷款利率或者取消利率下限，重点解决居民的首套房居住问题，这与我国坚持“房住不炒”的政策一脉相承，更好地降低了居民的融资成本，进一步拉动房产市场回暖。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，低利率环境结合放松限购、限贷，将明显减轻首套房购房群体的购房成本，加速购房者决策，这有助于增加市场成交量，推动市场年底前改善。
政策工具变多了 因“城”施策的灵活性增加了
国庆节前后，“一揽子”调控楼市的举措密集出台，其中包括降低房贷利率、降低首付比例、取消限购等。
其中，公众较为关注的是，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
政策“工具箱”里的工具变多了，一些城市“因城施策”的空间变大了。多个城市随后便宣布降低首套房贷利率。目前，广东省清远市的首套房贷利率已降至3.7%。
在广东清远，老百姓算了一笔“买房账”，如果买一套房贷款金额为100万元，贷款时间为30年，按此前4.1%的利率计算，本息合计约174万元，而按当前3.7%的利率计算，本息合计约为166万元，约省下8万元。
李宇嘉观察到，首套房贷利率进入“3时代”的城市呈现明显特点，即今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。另外，一些城市的房屋供给规模较大，而人口却呈现净流出的特征。
值得关注的是，阶段性调整差别化住房信贷政策的时间节点限制在了今年年底。李宇嘉指出，这一政策窗口期正好卡在了第四季度，正是保交楼、稳楼市压力较大的阶段，新政策工具的加持对于市场需求回暖以及促进稳增长较为重要。
李宇嘉也指出，这一政策的窗口期限定为3个月，在一定程度上，也是担心房贷利率过低或取消首套房贷款利率下限，市场上的资金可能会过度流入房地产。
着重改善住房品质
随着越来越多城市的首套房贷利率进入“3时代”，人们开始关注未来，房地产市场将会走向何方？
党的二十大报告指明了方向。报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
况伟大认为，从党的二十大报告来看，坚持房住不炒的定位是我国房地产市场的基础性长效机制。我国在“保障房子是用来住的”方面的力度非常大，无论是降低首套房贷款利率，还是进行公积金制度改革、减免相关的税收，实际上都是来解决居民的首套房或者改善性需求。
况伟大指出，党的二十大报告也进一步强调了要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他认为，这一套制度不仅是要保证购房者的权益，同时也强调了要防范房地产开发企业的债务风险。
与此同时，况伟大表示，党的二十大报告进一步明确了中国房地产市场未来的发展的方向，“坚持租购并举，将来要大力发展租赁市场，最终目的是实现房地产市场的良性循环和健康发展。”
李宇嘉同样认为，进入新时期，住房工作的顶层思路非常清晰，即“房住不炒”和“租购并举”。前者是统揽住房工作全局的准绳，后者是供给侧改革的抓手，二者结合，才能推进住房高质量发展。
对于未来是否会有更多城市的首套房贷利率进入“3时代”？李宇嘉表示，这一方面取决于每个银行的风险定价，另一方面也取决于LPR（贷款基础利率）是否会下降。他认为，从大概率来讲，很多城市的首套房贷款利率会降到4%以下。
况伟大认为，在银行方面，房贷利率下降，意味着银行利润空间的缩减，当房贷利率降至一个很低的水平，能否满足银行、金融机构的正常运转下对利润的需求，这也将是一个较大的挑战。如果房价过高，则难以解决居民的住房问题；同时，单纯地大力发展房地产市场，也可能会引发一定的金融风险。
他希望，通过加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现房地产市场的良性循环、健康发展，这与防范化解系统性的金融风险的目标是一致的。
许小乐则表示，“房住不炒”的定位不变，彰显了房地产领域的政策定力。同时也为房地产市场实现平稳健康发展和完善住房保障体系指明了方向，未来，房地产市场的发展将更加聚焦在保障民生和住房品质改善上。
如何进一步促进楼市企稳回暖
当前，房地产行业释放出了一些积极信号。例如，房地产开发贷款增速提升，一定程度上意味着行业投资正在渐渐回暖。10月28日，人民银行发布的《2022年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。
同时，9月全国商品房销售面积、销售金额同比降幅均收窄。10月24日，国家统计局发布的最新数据显示，9月，商品房销售面积约为1.4亿平方米，同比下降16.2%，单月降幅较8月收窄6.4个百分点。商品房销售额约为1.4万亿元，同比下降14.2%，单月降幅较8月收窄5.7个百分点。
况伟大指出，在全球经济下行风险增加，新冠肺炎疫情冲击以及俄乌冲突等多重因素的叠加下，我国房地产市场调控面临着两方面问题，即一手要抓满足老百姓刚性以及改善性住房需求，另一手要抓防范风险的问题。
当前，保持房地产协调稳定的发展趋势十分重要。况伟大表示，特别是一些三、四、五线城市，尤其是房屋库存较多、人口又出现明显下滑的城市，这些城市更需要加强防范，采取有力措施，保持房地产市场的健康稳定。
“老百姓想住上好房子的愿望依旧强烈，老百姓的改善性住房需求空间仍旧不小，这也是房地产市场的机遇。”李宇嘉指出，各地首先要摸清楚本地房地产市场的需求特点和新变化，例如，当地房屋供需环节是否失衡，房屋价格是否过高或者交易成本是否过高，找出其中的痛点和堵点，对症下药，例如，降低房价、降低交易成本，减少交易环节，提供更便捷的中介服务等。
此外，新市民、青年等群体数量庞大，他们的住房需求亟待解决。李宇嘉认为，相关主体还需加大对保障性租赁住房的供给，加强对租房市场的监管，保障租赁双方的权益。
