2022年9月6日，太原，市民在一家房地产售楼部挑选商品房户型。人民视觉 资料图
中国人民银行行长易纲日前在十三届全国人大常委会第三十七次会议上作国务院关于金融工作情况的报告（以下简称《报告》）表示，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。
“9月份以来，中央多项政策集中出台，降低购房者置业成本，继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，各地政策持续跟进，多地首套商贷利率下限降至4%以下，部分城市受政策优化放松带动，市场情绪有所修复。
国家统计局近日发布的数据亦显示，9月份商品房销售面积和销售金额呈边际改善。
广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示，中央全局性支持政策叠加地方加大“因城施策，一城一策”调控力度，政策的协调性、精准性显著提升，有望推动行业需求预期加快改善，供给侧融资等政策宽松为房企提供了额外支持，行业发展的整体稳定性正在增强。预期在“保持房地产融资平稳有序”及“满足刚性和改善性住房需求”政策推动下，房地产行业景气度很可能稳步加快改善。
需求端局部回暖 四季度有望触底回升
今年三季度以来，稳楼市政策加速出台，地产需求端边际回暖。国家统计局数据显示，今年前9个月商品房销售面积同比下降22.2%，较今年前8个月降幅收窄0.9个百分点；同期商品房销售金额同比下降26.3%，较今年前8个月降幅收窄1.6个百分点。其中，9月份商品房销售面积、销售额同比分别下降16.16%、14.21%，但是环比分别增长39.32%、33.68%。
9月底，中国人民银行等四部门联合出台相关政策，包括符合条件的城市可取消首套房贷利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、出售自有住房后1年内重购可退个税等。
广发证券研报显示，截至目前，已有至少21个城市下调首套商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等城市，超百城下调首套公积金贷款利率，按揭利率明显改善。
从按揭规模来看，郭镇表示，今年8月份、9月份居民中长期贷款余额单月净增分别为2658亿元、3456亿元，分别环比上升78.9%、30.0%，受政策改善推动连续两月环比上行，居民购房情绪累积改善有望推动需求端企稳回暖。
一位券商分析师对《证券日报》记者表示，9月份以来，政策出台频率和含金量明显提升，在低基数和政策利好下，四季度行业销售有望触底回升。
保交楼持续推进 支持房企合理融资需求
从房企端来看，8月份以来，保交楼和支持房地产企业合理融资举措不断出台，并不断强化。
国务院办公厅近日印发的《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》对保交楼提出要求，“有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展”。事实上，自7月28日中央政治局会议首提保交楼以来，已经累计超30个省市出台保交楼举措。
国家统计局数据显示，前9个月房屋竣工面积同比下降19.9%，较前8个月降幅收窄个百分点，其中9月份房屋竣工面积同比下降6%，有所扩大。
《报告》强调，“推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为”。中国人民银行10月28日发布的2022年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产开发贷款增速提升，由负转正。2022年三季度末，房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点；房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。
民生银行首席经济学家温彬表示，在当前“房住不炒”和地产周期下行环境下，房地产贷款整体仍偏弱；三季度以来，地产供需两端的刺激政策加速出台，在降息、保交楼专项基金加快落地、9月底房地产政策“三箭齐发”下，地产销售边际回暖，居民按揭贷款环比增加，助力地产行业筑底企稳。
从资本市场来看，10月20日，证监会表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。此后，国际实业、中国能建、东百集团等多家公司披露定增预案或提示性公告。
“允许满足一定条件的涉房企业A股市场融资，既严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又更加利于服务实体经济。”中泰证券首席固收分析师周岳表示，对于主业非房地产的上市公司，特别是地方国企、城投平台或者其他实体企业，其直接参与了保交楼，但由于“涉房”而无法在资本市场融资，本次松绑对于保交楼的推进非常重要。
聚焦保民生 更多利好举措有望出台
对于下一步稳楼市政策，市场认为，未来政策落脚点将更多聚焦在保民生，预计地方限购、限贷政策或将进一步优化，二手房相关优化政策有望进一步扩围。另外，各地保交楼举措将不断落地，保交楼有望取得实质性进展。
陈文静表示，当前各地优化政策仍维持在较高频率，预计各地政策将坚持“房住不炒”定位，一二线热点城市限购政策或仍以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进，限贷政策或将进一步优化，优化“认房认贷”政策、降低房贷利率将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。
“四季度仍是保交楼的关键节点，随着专项借款进一步落位，各地针对停工项目的解决措施亦将不断落实，保交楼工作有望取得更多实质性进展。”陈文静说。
上述券商分析师表示，合理的住宅刚性和改善性需求仍将是政策支持和鼓励的方向。另外，强调“租购并举”完善供应端，表明中央将继续完善住房供应的“市场+保障”体系，推动住房租赁市场进一步快速发展，增加市场上的保障性租赁住房供给量，将为房地产相关的上下游企业提供新的发展机遇和市场空间。
从长期来看，该分析师认为，房地产行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。
