继《北京市住房租赁条例》今年9月份开始正式实施之后，《上海市住房租赁条例（草案）》也于近期向社会公开征求意见。住房租赁市场越是发展，越需要进行规范。北京、上海两地以地方性法规规范住房租赁市场，是住房租赁在解决大城市居住问题日益发挥重要作用的体现。党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。“租购并举”写进党的二十大报告，表明过去几年住房租赁解决居住问题的重要性凸显，我国将进一步推进住房租赁发展。
长期以来，无论是从住房供给的角度，还是人们的传统观念中，重购买轻租赁都是我国住房市场的一大特征。很多人对租房住始终感到不稳定，这与住房租赁市场发展得不完善、不规范相关。房东随意中止合同，租金频繁上涨等情况屡见不鲜。安居才能乐业，然而大城市的高房价又常常让人望而生畏。大城市中的新市民、青年人渴望有更理想舒适的租赁房屋。
为补齐住房租赁短板，我国加快推进住房租赁市场建设。从顶层设计看，公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三大保障性住房种类中，有两类是租赁性质。公租房主要针对低收入困难家庭，保障性租赁住房则重点针对人口净流入大城市中的新市民、青年人。其中，保障性租赁住房将成为住房保障体系的重中之重。“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。
同时，住房租赁市场也取得了长足发展。住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平得到提升，一些房地产开发企业将发展长租公寓作为一个赛道，住房租赁板块的业绩不断提升。过去，房地产开发企业在开发和销售中以高周转、高杠杆的模式实现高收益，而发展住房租赁业务往往具有高投入但回报周期长的特点，很多企业对于进入住房租赁板块难有较高的兴趣。随着房地产市场从过高速度逐步转向平稳发展阶段，房地产企业可以将更高视野放在包括发展住房租赁在内的其他房地产相关领域，从而寻找新增长点，赢得新突破。目前，国家出台了金融、财税、土地等相关配套措施和支持政策，鼓励房地产开发企业进入住房租赁领域。比如保障性租赁住房REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）的破冰，就拓宽了住房租赁发展的资金来源，有助于吸引更多市场力量加入到发展住房租赁队伍中来。
未来，更加广泛的租赁需求是住房租赁实现高质量发展的重要支撑。城镇化进程的进一步推进，将有大量人口走向城市，并随着经济活动的开展在不同城市之间流动，这期间可以形成相当规模的住房租赁需求。从增进民生福祉，提高生活品质的角度来看，住房租赁除了解决一些城市居民的基本居住需求之外，随着人们对提高居住品质有更多要求，一些中高端的长租公寓可能要满足中高收入群体的住房租赁需求，在提升他们的居住品质中发挥作用。
租购并举的发展离不开租购同权。很多人之所以不选择租房，除了市场不规范这一因素外，更主要的是租房群体在子女教育、医疗等问题上，常常享受不到与购房者相同的权利。未来，要实现真正意义上的“同权”，需要加大教育医疗等公共服务资源的有效供给，缩小区域间的差距。值得注意的是，多部门从不同角度积极推进租购同权，租购同权近期多次出现在有关部门的文件中。如今年7月份国家发改委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。8月份，国家卫健委等多部门发出《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，其中提出，“加快发展长租房市场，多渠道增加长租房供应，推进租购权利均等”。
北京、上海以地方性法规规范住房租赁发展为其他城市带了好头。此前，全国层面的《住房租赁条例（征求意见稿）》已向社会公开征求意见，正式出台指日可待。除了推进立法之外，住房租赁还须在完善市场秩序、加大管理力度、加大对住房租赁企业支持力度、扩大住房租赁土地和房源的供给、拓宽发展住房租赁的融资渠道等方面下更多功夫。
