现在社会，房产是一个家庭重要财产，而且房地产作为一种特殊商品，有着其特殊的交易规定。那么古代封建王朝，他们对土地如何控制，老百姓的房产在古代能否交易呢？通过隋唐、宋、明、清五个朝代的史料来看，我国古代朝代不同，民间也有不同的房产交易方式。
以地定房
对于隋唐以前房屋与土地也有不同规定，但隋唐时期，两个朝代国家治理进行了规范，隋朝时一些典章制度基本确立，而到了唐朝后，国家治理更加规范，比如《唐律》的制定就体现了这一点。正是因为唐朝对社会事物的规范，唐朝时房产统计是以土地为依据，根据土地统计为准。据《新唐书·食货志一》记载，唐朝对土地统计，先从乡镇开始，然后再汇总到县，由县到州，然后再报到唐朝的户部。
唐朝逐级对土地进行统计，而且都有具体有时间，于是全国的土地数量及家庭数量就统计出来，每户一年交多少税，唐朝就有数了。
在唐朝土地不经官府同意，不能随意买卖，而且在土地上制定了“立契”、“申牒”、“过割”等制定，土地买卖要经过官府，否则不仅没有法律效益，还会受到处罚。
唐朝对土地统计与房产结合在一起，主要以地定房，这样统计虽然混合在一起，但可以使朝廷知道一家有多少田有多少宅，其他田与宅的规定也便于制定。
以邻卖房
宋朝建立后，在土地统计及使用管理上已经很成熟了。特别是南宋时期，对一个民户的田宅统计已经规定了一整套程序，比如制作了“砧基簿”，里面全面记载老百姓的姓名，田产数量及来源，甚至左邻右舍的情况也要登记清楚。这些房产情况登记完后，会交给一个叫“经界所”，这是宋朝专门管理土地田宅的一个机构。
“经界所”还要进行勘验核实，然后把材料制成五份，一份由所有人持有，其他几份则由朝廷、州、县、乡四级保存。可见宋朝对田产统计的严格。
宋朝形成的“砧基簿”是宋朝征税的依据，持有者也相当于产权的证明，如果田宅需要买卖时，双方都需要持有“砧基簿”，还需要地形图及契约，一起到县衙办理转让手续。
以上只是介绍了宋朝田产过户手续的程序，但在宋朝卖房产很麻烦，人缘不好恐怕都卖不出去。为什么这样说呢？
宋朝规定，老百姓出卖房地产时，“左邻右舍”都要签字，而必须先卖给“亲邻”，如果是邻而非亲戚，不具备优先购买权。当时宋朝做法，是把自己的亲戚的名字列一个名单，让他们挨个签字，如果有一个亲戚拒绝签字，这处房产就无法交易。
亲戚同意卖房了，还要有契约，当时的契约是统一格式，称为“官颁契纸”，相当于我们现在买卖合同，上面都写有买卖双方的姓名、交易原因、标的价格以及担保的事宜。然后盖上官府的大印，交易才具有合法性。这就是所谓的“红契”，如果私下交易就是“白契”，但法律不承认，如果发现后还会受罚。因为私自交易就偷税漏税了。与现在情况差不多。对于宋朝房产交易情况，在明代小说《三言两拍》中有记载，宋朝《名公书判清明集》也有记载。
宋朝对于“白契”问题也进行了排查，如果发现就会以处罚。当然“白契”问题与“诡异户”问题相连就更加麻烦。《庆元条法事类》记载：“匿税者，笞四十；税钱满十贯，杖八十；监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。
买卖双方契约要“过割”赋税。即在契约上写明房产税及在官府的登记情况，如果没有过割税赋，将来发生纠纷，官府就不管。
另外，宋朝时买卖契约还有绝卖、活卖及赊卖三种。绝卖是指没有任何附加条件的买卖；活卖是指凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回原房产。赊卖是指采取商业信用及预支付方式，先把房产卖出。但所有买卖行为，都必须得到官府和法律的保护。
引进房权
明朝建立后，洪武二十年（1387年），明朝编制了各地土地田产登记管理，并绘制以此收税的“鱼鳞图册”，也是官府收税凭证。此图册也记载每块土地业主名，田地形状大小，也成为解决土地纠纷的依据。
为什么要重点说一下清朝田宅政策呢，主要清朝入关后，在土地制度上没有延续明朝制度，而是打破明朝登记制度，旗人贵族侵吞大量良田，到了康熙四年，对土地进行重新登记造册，虽然完成的时间短，但重新制定土地宅地的管理及买卖制度。
明朝对田宅买卖时，专门有《明律》的“典卖田宅”规定，交易一半钱要上缴官府。而清朝则规定买卖田地房地时，如果不到官府交税，如果发现就会治罪，“笞五十，物货一半入官”，一半也归官府。
由此我们可以看出，古代房屋登记还是买卖都与土地税赋制度相关，无论怎么规定，怎么交易，朝廷只要把税收上来就行。但明朝和清朝对民众传记资料管理详细，但对外保密，普通老百姓查不到相关信息。
不过到了清朝末期，清朝引进了西方的现代田产登记制度，曾采用德国制度，制定清朝的相关制度，但不久后清朝灭亡，此事不了了之。到了民国时，也曾鼓励民众进行登记，但此时已经出现过混乱漏登问题，当然也会有人现制作假的清朝房屋登记作为自己的房产。
如果清朝晚灭亡几年，或许清朝采用德国式房产管理制度，或许当时田产登记又是另外样子。
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参考资料：《隋书》、《新唐书》、《旧唐书》、《宋史》、《明史》、《清史稿》、《唐律》、《明律》、《庆元条法事类》、《三言两拍》
